Quem recebe aluguel abriu 2026 com a mesma pergunta: o dinheiro que cai na conta todo mês agora tem imposto novo em cima. A reforma tributária no aluguel colocou a locação de imóveis dentro do IBS e da CBS, e a conversa virou boato rápido, com gente falando em 27% sobre o valor cheio do contrato.
Esse número assusta e está errado na maior parte dos casos. A maioria dos proprietários sequer entra na regra. E entre os que entram, a base tributada é bem menor do que o valor do recibo.
O ponto que importa é outro: saber de que lado da linha o proprietário está, porque isso muda declaração, nota fiscal e o valor líquido do contrato. A resposta começa com dois números.
O teste dos dois números que define quem virou contribuinte
A Lei Complementar 214/2025 não transformou todo locador em contribuinte. Ela criou um filtro para separar quem aluga um imóvel herdado de quem, na prática, toca um negócio imobiliário.
Pessoa física entra no regime quando os dois critérios abaixo acontecem juntos, olhando o ano anterior:
- receita bruta de locação acima de R$ 240 mil no ano-calendário anterior;
- mais de três imóveis distintos alugados nesse mesmo período.
Faltou um dos dois, o proprietário fica fora do IBS e da CBS. Alguém com cinco kitnets que somam R$90 mil por ano continua só com o Imposto de Renda de sempre. Quem tem dois imóveis comerciais rendendo R$400 mil também fica de fora, porque não passa da conta de três.
Quando a conta muda no meio do ano
Existe um segundo gatilho, e ele pega desprevenido. Se a receita de locação ultrapassar R$288 mil dentro do próprio ano, mantendo mais de três imóveis, a condição de contribuinte começa a valer imediatamente, sem esperar o ano seguinte.
Na prática isso pede acompanhamento mensal do acumulado. Reajuste de contrato, um imóvel que ficava vago e voltou a render, ou a entrada de uma sala comercial no portfólio empurram o total para cima sem aviso.
Como o imposto é calculado sobre o valor recebido
Aqui mora a confusão. A alíquota de referência do IVA brasileiro gira em torno de 26,5% a 28%, mas ela não bate no valor integral do aluguel.
A locação de bens imóveis tem redução de 70% da alíquota. Sobram menos de um terço da carga cheia, o que coloca a mordida efetiva na faixa de 8% do valor recebido, e não os 27% do boato.
Para imóvel residencial existe ainda o redutor social de R$600 por mês, por imóvel, corrigido pelo IPCA. Ele abate a base antes do cálculo, o que praticamente zera o imposto de aluguéis pequenos.
Um exemplo deixa a matemática visível. Proprietário com receita de R$22 mil mensais em locação residencial: aplica a redução, sobra pouco mais de R$6 mil de base, e o imposto fica perto de R$1,8 mil. Carga real na casa de 8,4%, não 28%.
Imóvel comercial segue a mesma redução de alíquota, mas fica sem o abatimento fixo de R$600, que é exclusivo do uso residencial. Quando o inquilino é empresa, porém, aparece um efeito que compensa: ele aproveita o crédito do imposto destacado na nota, algo que o modelo antigo não permitia.
Aluguel por temporada joga em outra faixa
Quem anuncia imóvel em plataforma de hospedagem precisa parar aqui. Estadias curtas, com prazo de até 90 dias, foram equiparadas ao setor de hotelaria.
O corte de alíquota nesse caso é de 40%, não de 70%. A carga efetiva praticamente dobra em relação ao aluguel tradicional, e a Lei Complementar 227/2026 ainda apertou os critérios de enquadramento desse segmento.
O mesmo apartamento, portanto, pode ter dois tratamentos fiscais diferentes dependendo do tipo de contrato assinado. Alternar entre temporada e locação anual sem controle de datas e de receita é receita para erro de apuração.
Contratos antigos e o que sobrou do regime de transição
A lei previu um regime especial para contratos firmados antes de 16 de janeiro de 2025, com prazo determinado, aplicando alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a crédito.
Boa parte do prazo de manifestação dessa opção já se encerrou, e o registro em cartório dentro de 2025 era um dos caminhos exigidos. Ainda assim, vale revisar cada contrato antigo em vigor: locação residencial nesse regime pode alcançar dezembro de 2028, e a escolha, uma vez feita, não tem volta.
Contrato verbal, sem prazo definido ou sem comprovação de data acaba fora dessa possibilidade e cai direto na regra geral.
Reforma tributária no aluguel: o calendário que muda a rotina
2026 funciona como ano de calibragem. A cobrança roda com alíquota simbólica de 1%, somando IBS e CBS, e o valor é compensável, o que na prática significa teste de sistema, não desembolso relevante.
A virada de verdade tem data marcada. A partir de 1º de dezembro de 2026, a emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica passa a ser exigida na locação para quem é contribuinte, e em 2027 a cobrança efetiva começa a valer.
Emitir nota muda a rotina de quem só guardava recibo em pasta. Passa a existir obrigação acessória mensal, cadastro no município, controle de contratos por imóvel e apuração de crédito e débito, com o modelo completo previsto para 2033.
O que a nota fiscal altera no dia a dia da locação:
- Inquilino empresa passa a pedir o documento para aproveitar o crédito, e a ausência dele encarece o contrato em cerca de 8%;
- Reajuste e repasse precisam estar previstos em cláusula, senão o custo sobra inteiro para o proprietário;
- Cada imóvel vira uma linha de apuração, com uso residencial ou comercial informado corretamente.
Três erros de conta que aparecem nos cálculos caseiros
Antes de refazer a planilha, vale conferir os deslizes mais comuns:
- somar imóveis de cônjuges como se fossem de uma pessoa só, ou ignorar imóveis em condomínio, o que distorce a contagem dos três;
- aplicar o redutor de R$ 600 em sala comercial ou galpão, onde ele não existe;
- tratar o IBS e a CBS como substitutos da declaração de Imposto de Renda. São tributos diferentes, e o carnê-leão sobre o aluguel continua valendo normalmente.
Ficou interessado em nossos serviços?
Fale com a SGV Serviços Contábeis. Orçamento sem compromisso.
Conclusão
A reforma tributária no aluguel não criou um imposto de 27% sobre o recibo. Criou um filtro de enquadramento (R$240 mil e mais de três imóveis), uma base reduzida em 70%, um abatimento mensal para uso residencial, uma faixa mais pesada para temporada e uma obrigação de nota fiscal com data marcada em dezembro de 2026.
O risco real não está na alíquota, está no enquadramento errado e na falta de controle mensal da receita. Quem passa da linha sem perceber acumula obrigação acessória em atraso e descobre a conta lá na frente.
Se a dúvida é saber em qual regra o seu caso se encaixa, organizar CNPJ, regularizar pendências ou colocar as obrigações em ordem antes das novas exigências, a SGV Contábil cuida disso de forma 100% online e atendimento por WhatsApp ou videochamada, sem fila e sem deslocamento. Fale com a equipe da SGV e receba uma análise do seu cenário antes que o prazo aperte.
